EFE | El
Tribunal Supremo ha instado este miércoles a aplicar la ley de
Contratos del Crédito Inmobiliario, más conocida como ley hipotecaria,
para determinar la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado de
un préstamo, lo que en la práctica impedirá desahucios con menos de
doce cuotas impagadas.
La ley hipotecaria, que entró en vigor en
junio de este año, prevé, entre otras medidas, que el banco solo podrá
comenzar el procedimiento de desahucio si hay doce cuotas impagadas o el
3 % del capital de la hipoteca en la primera mitad de la vida del
préstamo, o bien 15 cuotas o el 7 % en la segunda mitad del mismo. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) declaró en marzo de este año que las cláusulas de vencimiento anticipado de préstamos hipotecarios “declaradas abusivas” podían ser sustituidas a menos que el consumidor se expusiera a consecuencias que le sean “especialmente perjudiciales”.
No obstante, ello dejaba abierta la puerta a que sean los jueces
nacionales los que adopten la decisión sobre si el contrato puede
subsistir una vez anulada la cláusula.
Pero ahora el Supremo, en una sentencia fechada hoy por el Pleno de
la Sala de lo Civil, sin desatender el criterio del TJUE, establece por
unanimidad que se aplique la ley que regula los créditos inmobiliarios, considerada más beneficiosa para el consumidor.
El tribunal europeo se oponía a que una cláusula de vencimiento
anticipado de un contrato de préstamo hipotecario declarada abusiva “sea
conservada parcialmente mediante la supresión de los elementos que la
hacen abusiva, cuando tal supresión equivalga a modificar el contenido
de dicha cláusula afectando a su esencia”.
Según el criterio del TJUE, señala el Supremo, un contrato
hipotecario no puede subsistir sin la correspondiente garantía, es
decir, el inmueble, por lo que en caso de suprimirse la cláusula que
sustenta dicha garantía el contrato sería nulo.
Pero ello supone para el cliente consecuencias no deseadas, como la
obligación de devolver la totalidad del saldo vivo del préstamo y la
pérdida de las ventajas fiscales legalmente previstas para la ejecución
hipotecaria. Por lo que respecta a las ejecuciones hipotecarias en curso, el
Supremo entiende que aquellos en los que el préstamo expiró antes de la
entrada en vigor de la ley hipotecaria de 2013 deberían ser sobreseídos.
En cuanto a los préstamos vencidos después de esa fecha, deberán
tenerse en cuenta los criterios de la ley de crédito inmobiliario
aprobada este año.
El TJUE se ocupó de esta cuestión después de que el Supremo elevara a
la corte europea en 2017 una cuestión prejudicial para que determinara
si la nulidad de una cláusula de vencimiento anticipado impedía a un
juez español mantener abierto el procedimiento hipotecario, es decir,
sobreseerlo o no.